Наиболее эффективное использование объекта недвижимости
- Authors: 1, 1
-
Affiliations:
- Самарский государственный экономический университет
- Issue: Vol 1 (2022)
- Pages: 191-192
- Section: Землеустройство, кадастр, мониторинг и оценка земель
- URL: https://journals.eco-vector.com/osnk-sr/article/view/106834
- ID: 106834
Cite item
Full Text
Abstract
Обоснование. Все более актуальной сегодня становится проблема выбора наиболее эффективного использования объекта недвижимости как с позиции оценки, так и с позиции управления. Она позволяет решить вопрос максимизации дохода и стоимости от объекта, минимизации операционных и инвестиционных затрат.
Цель — изучение трех потенциальных проектов по использованию объекта недвижимости и выбор из них наиболее эффективного варианта.
Методы. Основным методом исследования в данной работе является метод анализа наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое соответствует четырем критериям: физической осуществимости, юридической разрешенности, финансовой оправданности, и при этом доход от объекта недвижимости должен быть наибольшим [1]. Современные методы анализа наиболее эффективного использования включают в себя исследование рынка недвижимости, оценку стоимости объекта, анализ потенциальных видов использования, расчет доходности по всем вариантам и расчет стоимости недвижимости [2, с. 255].
Результаты. В рамках нашего исследования был выбран объект недвижимости по адресу: ул. Ново-Вокзальная, д. 28 (быв. кинотеатр «Юность»). Данный объект считается заброшенным и не используется с конца 90-х годов. Нами были рассмотрены следующие возможные проекты развития данного объекта недвижимости:
- Организация и проведение квизов, других настольных и интеллектуальных игр.
- Студия рисования песком.
- Открытие компьютерного клуба по франшизе Colizeum.
Согласно Генеральному плану городского округа Самара и карте функциональных зон городского округа Самара, выбранный нами объект недвижимости находится в зоне Ц-3 или общественно-деловой зоне. В зоне Ц-3 основными видами разрешенного использования являются различные объекты культурного и образовательного назначения [3]. Таким образом, все представленные варианты использования объекта недвижимости юридически разрешены и физически осуществимы.
Рассматриваемый нами объект недвижимости расположен в Промышленном районе города Самары в непосредственной близости к двум школам и пяти детским садам в зоне жилой застройки, поэтому основная аудитория для всех проектов — это дети и подростки. Таким образом, спрос на все варианты использования объекта недвижимости имеется.
Основные затраты на осуществление каждого проекта представлены в таблице.
Таблица. Финансовая осуществимость проектов, руб.
Показатель | Клуб настольных игр | Студия рисования песком | Компьютерный клуб по франшизе |
Годовые затраты на заработную плату | 2172000 | 3372000 | 4632000 |
Затраты на оборудование (за 1 год) | 472000 | 562000 | 5500000 |
Годовые иные затраты | 4796436 | 4976436 | 4685436 |
Годовые расходы (за 1 год) | 6968436 | 8348436 | 9317436 |
Выручка | 5245200 | 8742000 | 11280000 |
Прибыль | Отсутствует | 393564 | 1962564 |
При расчете затрат на открытие клуба настольных игр и студии рисования песком учитывались: затраты на оборудование: покупка настольных игр, столов для рисования песком, мебели, кассового аппарата; иные затраты: реклама, коммунальные расходы, арендная плата и страховые взносы за работников.
При расчете затрат на открытие компьютерного клуба по франшизе мы ориентировались на сведения, предоставленные лицензиаром (т.е. франшизой Collizeum). Стоимость самой лицензии составляет 500 000 руб., вложения лицензиата — 5 000 000 руб., а роялти — 5 % прибыли. Франчайзер гарантирует, что выручка в месяц на 1 год будет более 1 000 000 руб.
Выводы. Анализируя расходы и доходы от всех вариантов использования объекта недвижимости, можно сделать вывод, что наиболее эффективным использованием объекта недвижимости будет открытие компьютерного клуба по франшизе.
Full Text
Обоснование. Все более актуальной сегодня становится проблема выбора наиболее эффективного использования объекта недвижимости как с позиции оценки, так и с позиции управления. Она позволяет решить вопрос максимизации дохода и стоимости от объекта, минимизации операционных и инвестиционных затрат.
Цель — изучение трех потенциальных проектов по использованию объекта недвижимости и выбор из них наиболее эффективного варианта.
Методы. Основным методом исследования в данной работе является метод анализа наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое соответствует четырем критериям: физической осуществимости, юридической разрешенности, финансовой оправданности, и при этом доход от объекта недвижимости должен быть наибольшим [1]. Современные методы анализа наиболее эффективного использования включают в себя исследование рынка недвижимости, оценку стоимости объекта, анализ потенциальных видов использования, расчет доходности по всем вариантам и расчет стоимости недвижимости [2, с. 255].
Результаты. В рамках нашего исследования был выбран объект недвижимости по адресу: ул. Ново-Вокзальная, д. 28 (быв. кинотеатр «Юность»). Данный объект считается заброшенным и не используется с конца 90-х годов. Нами были рассмотрены следующие возможные проекты развития данного объекта недвижимости:
- Организация и проведение квизов, других настольных и интеллектуальных игр.
- Студия рисования песком.
- Открытие компьютерного клуба по франшизе Colizeum.
Согласно Генеральному плану городского округа Самара и карте функциональных зон городского округа Самара, выбранный нами объект недвижимости находится в зоне Ц-3 или общественно-деловой зоне. В зоне Ц-3 основными видами разрешенного использования являются различные объекты культурного и образовательного назначения [3]. Таким образом, все представленные варианты использования объекта недвижимости юридически разрешены и физически осуществимы.
Рассматриваемый нами объект недвижимости расположен в Промышленном районе города Самары в непосредственной близости к двум школам и пяти детским садам в зоне жилой застройки, поэтому основная аудитория для всех проектов — это дети и подростки. Таким образом, спрос на все варианты использования объекта недвижимости имеется.
Основные затраты на осуществление каждого проекта представлены в таблице.
Таблица. Финансовая осуществимость проектов, руб.
Показатель | Клуб настольных игр | Студия рисования песком | Компьютерный клуб по франшизе |
Годовые затраты на заработную плату | 2172000 | 3372000 | 4632000 |
Затраты на оборудование (за 1 год) | 472000 | 562000 | 5500000 |
Годовые иные затраты | 4796436 | 4976436 | 4685436 |
Годовые расходы (за 1 год) | 6968436 | 8348436 | 9317436 |
Выручка | 5245200 | 8742000 | 11280000 |
Прибыль | Отсутствует | 393564 | 1962564 |
При расчете затрат на открытие клуба настольных игр и студии рисования песком учитывались: затраты на оборудование: покупка настольных игр, столов для рисования песком, мебели, кассового аппарата; иные затраты: реклама, коммунальные расходы, арендная плата и страховые взносы за работников.
При расчете затрат на открытие компьютерного клуба по франшизе мы ориентировались на сведения, предоставленные лицензиаром (т.е. франшизой Collizeum). Стоимость самой лицензии составляет 500 000 руб., вложения лицензиата — 5 000 000 руб., а роялти — 5 % прибыли. Франчайзер гарантирует, что выручка в месяц на 1 год будет более 1 000 000 руб.
Выводы. Анализируя расходы и доходы от всех вариантов использования объекта недвижимости, можно сделать вывод, что наиболее эффективным использованием объекта недвижимости будет открытие компьютерного клуба по франшизе.
About the authors
Самарский государственный экономический университет
Author for correspondence.
Email: kachurina2003purt@mail.ru
студентка, группа КН20о1, институт национальной и мировой экономики
Russian Federation, СамараСамарский государственный экономический университет
Email: yuliya.stepchuk.01@mail.ru
студентка, группа КН20о1, институт национальной и мировой экономики
Russian Federation, СамараReferences
- consultant.ru [Электронный ресурс]. Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» // КонсультантПлюс. Доступ по ссылке: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160678/
- Дашко М.А., Домнина С.В. Методы экспертной оценки при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка // Материалы III международной научно-практической конференции факультета землеустройства и кадастров ВГАУ: «Актуальные проблемы землеустройства, кадастра и природообустройства». Воронеж, 2021. С. 254–257.
- base.garant.ru [Электронный ресурс]. Постановление Самарской городской Думы от 26.04.2001 года № 61 «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре» // Информационно-правовой портал Гарант. Доступ по ссылке: https://base.garant.ru/8347204/
Supplementary files
