Property tax as tax on the middle class: from luxury to economy

Abstract

The property tax subject is important to everybody. This tax is socially important as it affects the interests and budgets of millions of families in our country. The paper considers issues of taxation of property of individuals under the new rules, which came into force on January 1, 2015.

Full Text

Налог на имущество физических лиц - это местный налог, который уплачивают соб- ственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. В октябре 2014 года принят Федеральный закон № 284-ФЗ от 4 октября 2014 года «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Рос- сийской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О нало- гах на имущество физических лиц» [1]. Новый закон вступает в силу с 01 января 2015 года. Этим документом достигнута основная цель - переход на исчисление налога исходя из кадастровой стоимости имущества в течение 2015 - 2020 годов. Решение о введении "ново- го" налога должно быть принято нормативными правовыми актами представительных орга- нов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы [4], Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации ре- зультатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. До введения нового закона при налогообложении имущества физических лиц вплоть до 31 декабря 2014 года надо руководствоваться Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" [2], действовавшим с 1 января 1992 г. До определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на той или иной территории налог по-прежнему будет исчисляться из инвентаризационной стоимости, скорректированной на коэффициент-дефлятор. Особенность правового регулирования налога на имущество физических лиц заключа- ется в том, что представительным органам местного самоуправления (законодательным (представительным) органам государственной власти городов федерального значения Моск- вы и Санкт-Петербурга) предоставлены полномочия лишь по установлению конкретных размеров налоговых ставок и их дифференциации в установленных пределах, а также по установлению дополнительных налоговых льгот. Между тем порядок и сроки уплаты налога установлены статьей 409 новой главы 32 Налогового кодекса Объектами налогообложения признаются жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты), гаражи, машиноместа, единые недвижимые комплексы, объекты незавершённого строительства, а также иные здания, строения, сооружения и помещения. Налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки [3] рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недви- жимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Сохранены налоговые льготы для всех категорий налогоплательщиков, имеющих право на применение льгот на основании Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц". Вместе с тем налоговая льгота будет предоставляться только в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика. Взиматься с 01.01.2015 налог будет на тех территориях, где не позднее 01.12.2014 бу- дут опубликованы нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований (законы городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севасто- поля) о введении на соответствующих территориях налога на имущество физических лиц. Поскольку не все регионы и муниципальные образования готовы перейти к исчисле- нию и уплате налога на имущество по кадастровой стоимости, переходный период преду- смотрен до 01 января 2020 года. Как и раньше, налог рассчитают инспекторы, а потом они вышлют уведомления соб- ственникам имущества. Расчет стоимости личного имущества, то есть базы по налогу, с 2015 до 2020 года будет зависеть от того, действует в регионе закон о новом налоге с кадастровой стоимости или нет. В регионе, где власти примут новые правила, инспекторы будут считать налог на иму- щество физических лиц с 2015 года исходя из кадастровой стоимости. Причем в расчет будут брать кадастровую стоимость площади имущества, за вычетом установленной законом части. У каждого собственника будет право на налоговый вычет. Из общей площади недвижимости инспекторы должны будут вычесть необлагаемую часть: 20 кв. м по квартире; 10 кв. м по комнате; 50 кв. м по жилому дому. Если у налогоплательщика в собственности несколько объектов недвижимости, то налоговый вычет полагается по каждому виду. Если имущество находится в собственности нескольких человек, то вычет будет предоставляться один на всех. В течение первых четырех лет действия нового регионального закона для расчета нало- га будет применяться специальная переходная формула. Налоговые органы определят разни- цу между кадастровой и инвентаризационной стоимостью объекта, а затем умножат ее на специальный коэффициент (новая ст. 408 НК РФ). Значения коэффициента в течение четы- рех лет будут постепенно увеличиваться. Так при расчете налога на имущество физических лиц коэффициент 0,2 будет применяться к первому налоговому периоду, в котором налого- вая база будет определяться в соответствующем муниципальном образовании (городе феде- рального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе) по кадастровой стоимости в соответствии со статьей 403 главы 32 Налогового Кодекса; в следующем налоговом периоде, за который будет производиться расчет, будет применен коэффициент - 0,4; для расчете налога на имущество за следующий очередной налоговый период будет применен коэффи- циент - 0,6; и последний коэффициент, который будет применен при расчете налога на иму- щество в последовательном порядке, - коэффициент 0,8. Начиная с пятого налогового пери- ода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе) в соответствии со статьей 403 настоящего Кодекса, исчисление суммы налога производится без учета пони- жающего коэффициента. Таким образом, если местные налоговое органы в соответствии с законами муниципальных образований или городов федерального значения начнут исчис- лять налог на имущество с периода за 2015 г., то последний год, за который будет применен понижающий коэффициент, 2018 г. В любом случае, к 2020 г. все муниципальные образова- ния и города федерального значения должны перейти на исчисление налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости. Вышеуказанные коэффициенты будут использованы при расчете налога на имущество физических лиц по формуле: Н = (Н1 - Н2) × К + Н2, где: Н - сумма налога, подлежащая уплате. Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы В случае прекращения у налогоплательщика в течение налогового периода права собственно- сти на указанный объект налогообложения, возникновения (прекращения) права на налоговую льготу, изменения доли в праве общей собственности на объект налого- обложения исчисление суммы налога (Н) производится с учетом срока владения; Н1 - сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, определенной по кадастровой стоимости за соответствующий налоговый период; Н2 - сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стои- мости объекта налогообложения за последний налоговый период определения нало- говой базы, либо сумма налога на имущество физических лиц, исчисленная за 2014 год в соответствии с Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" и приходящаяся на указанный объект налогообложения; К - понижающие коэффициенты. Налоговые ставки для расчета налога устанавливаются нормативными правовыми ак- тами представительных органов муниципальных образований (законами городов федераль- ного значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы с учетом положений и могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза по отношению к ставкам, установленным в статье 406 32-й главы Налогового Кодекса. Рассмотрим расчет налога по приведенной формуле, предполагая, что понижающие ко- эффициенты применяются в соседних регионах (муниципальных образованиях) одинаковые. Следовательно, размер налога на имущество будет зависеть только от установленной кадаст- ровой инвентарной стоимости имущества. В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда производится расчет налога по квар- тирам общей площадью 50 квадратных метров каждая, расположенных в соседних регионах. Годы постройки примерно одни и те же, 1980-е, построены из одних и тех же материалов, одной и той же серии (типовые), следовательно, инвентаризационная цена этих квартир при- мерно одинаковая. Условно примем ее равной 250 тыс. руб. (или 0,25 млн. руб.). Кадастровая стоимость одинаковых квартир зависит от многих факторов, в том числе от места располо- жения как в самом муниципальном округе, так и от конкретного адреса (центр, окраина и т.п.), этажности, наличия удобств и социальной инфраструктуры. Другими словами, кадаст- ровая оценка недвижимости направлена на приближение к рыночной оценке имущества. По- этому две абсолютно одинаковые квартиры, расположенные в разных районах одного и того же муниципального округа могут значительно различаться по стоимости. А если рассматри- вать кадастровую стоимость одинаковых квартир, расположенных в соседних муниципаль- ных округах или регионах, то различия в кадастровой стоимости могут быть еще больше. Так, например, если за кадастровую оценку принять рыночную стоимость квартир в нашем условном примере, то аналогичные квартиры в Москве могут стоить 7 - 8 млн. руб- лей, а аналогичные квартиры в Подмосковье 5 - 6 млн. рублей в зависимости от конкретного района. Если подставить в наши условные цифры в формулу, приняв при этом, что в соседних регионах одновременно в один и тот же год вводится в действие 32 глава Налогового Кодек- са, то получим следующее. Налог по квартире с более высокой кадастровой стоимостью, расположенной (условно) в центральном регионе: Нц = ((7 млн. руб.-2,8 млн. руб.) х 0,3%) - (0,25 млн. руб. х 0,1%)) х 0,2 + (0, 25 млн. руб. х 0,1%) = 2720 руб. Налог по квартире с более низкой кадастровой стоимостью, расположенной (условно) в соседнем регионе: Нс = ((5 млн. руб.-2 млн. руб.) х 0,3%) - (0,25 млн. руб. х 0,1%)) х 0,2 + (0, 25 млн. руб. х 0,1%) = 2000 руб. Здесь: Нц и Нс - налоги, рассчитанные по квартирам, расположенным в центральном и соседнем регионах, соответственно. 2,8 млн. руб. и 2 млн. руб. - учтен вычет в размере 20 квадратных метров по каждой квартире при расчете налога. 0,3% - ставка налога на жилую недвижимость стоимостью свыше 500 000 рублей. При- нята одинаковой по соседним регионам. 0,1% - ставка налога на жилую недвижимость, принимаемая при расчете налога на имущество по инвентаризационной стоимости до 300 000 рублей. Исходя из приведенных расчетов можно сделать следующие выводы: при расчете налога на имущество по инвентаризационной стоимости за примерно одинаковую недвижимость уплачивались и одинаковые налоги; при расчете налога на имущество, оцененное по кадастровой стоимости, размер налога зависит не от качества недвижимости, а в основном от места расположения этой недви- жимости. Конечно, приведенный пример весьма условный, но то, что налог на недвижимость за- висит не столько от качества, сколько от места расположения недвижимости - это ясно. И чем дороже недвижимость, тем выше налог. Собственно, повышение налога - это и было це- лью разработчиков «нового» налога на имущество физических лиц. Во сколько раз увеличат- ся сборы налога -покажет статистика по истечении переходного периода, установленного для внедрения указанного налога. Но уже сегодня можно рассмотреть ситуацию, когда есть возможность снизить налог на имущество за счет его использования в предпринимательских целях. Право не уплачивать налог на имущество имеют индивидуальные предприниматели. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ предпринимательской дея- тельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом каче- стве в установленном законом порядке. В частности, к предпринимательской деятельности относится не только сдача имущества в аренду, но и действия подготовительного характера. Например, проведение ремонтных и строительных работ, поиск потенциальных арендаторов, что подтверждается сложившейся судебной практикой (например, Постановления ФАС За- падно-Сибирского округа от 16.12.2009 по делу № А70-4191/2009 [5], Центрального округа от 31.08.2009 по делу № А64-6950/08 [6]). Таким образом, временное неиспользование имущества в предпринимательской дея- тельности в течение налогового периода, в частности отсутствие договоров аренды, ремонт помещения и т.п., а также использование имущества (его части) для управленческих нужд индивидуального предпринимателя само по себе не может рассматриваться как использова- ние этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности. Основанием для освобождения индивидуальных предпринимателей, применяющих специальные налоговые режимы, от обязанности по уплате налога на имущества физических лиц могут являться документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода (договоры с поставщика- ми, покупателями, арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности, и т.п.). Налог на имущество физических лиц рассчитывают в ИФНС по месту нахождения имущества. Поэтому индивидуальному предпринимателю надо заранее позаботиться о том, чтобы его недвижимость, задействованная в бизнесе, для учета которого применяется упро- щенная система налогообложения (УСН), не попала под расчет налога на имущество физи- ческих лиц. Для этого нужно подтвердить право на льготу. Но как это сделать? Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ какой-либо порядок подтверждения права на льготу для бизнесменов на УСН не установлен. В пункте 6 статьи 407 главы 32 НК РФ, вступающей в силу с 1 января 2015 года, говорится лишь об общем порядке подтверждения льгот гражда- нами, а не предпринимателями. А именно: гражданин подает в инспекцию заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право на льготу. В ныне действующем законе о налоге на имущество (от 09.12.91 № 2003-1) не был ого- ворен специальный порядок подтверждения права на льготу. И предприниматели на практи- ке пользовались разъяснениями, приведенными, например, в письме ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290 [7]. На наш взгляд, этими же рекомендациями можно продолжать пользоваться и в 2015 го- ду. Таким образом, чтобы освободить свое имущество от налога на имущество физических лиц, целесообразно подать заявление в налоговую инспекцию по месту нахождения имуще- ства в произвольной форме. В нем необходимо перечислить объекты недвижимости, которые освобождаются от налога на имущество в связи с тем, что они используются в деятельности, облагаемой налогом по упрощенной системе налогообложения. К заявлению целесообразно приложить копии документов, свидетельствующих о фактическом использовании имущества в предпринимательской деятельности (договоры с поставщиками, покупателями, арендато- рами, платежные документы и пр.). Выводы В заключение, хочется отметить, что до начала исчисления «нового» налога на имуще- ства физических лиц осталось мало времени, и поэтому необходимо тщательно подготовить- ся к его применению.