SPECIAL FEATURES AND DIFFERENCES OF BUSINESS CENTERS IN THE CAPITALS OF RUSSIAN REGIONS

Abstract

This article describes development of business center’s projects in Russian regions, their functional composition, location in the city structure, features of location on former industrial territories.

Full Text

На сегодняшний момент послекризисное развитие бизнеса говорит о хороших количественных и качественных показателях, связанных с проектами деловых центров (ДЦ). Многие из появляющихся в российских городах проектов становятся более качественно выполненными и имеют помимо основных требований к ДЦ хорошо развитую инфраструктуру [1]. Тем не менее имеются существенные отличия от зарубежных аналогов (в частности, американских проектов): плотность застройки, высотность зданий, функциональная насыщенность, исторический аспект формирования деловой функции. Характерные особенности проектов российских ДЦ можно условно рассмотреть по нескольким критериям: внутренний потенциал (планировки помещений, функциональная насыщенность, удобство пользования функциями); внешний потенциал (благоустройство территории, использование «парабилдингов», внешний облик и стилистика объектов, парковки); территориальное расположение (по отношению к CBD) и результативность выбора местоположения в городской ткани. Согласно проведенному автором исследованию (около 200 существующих проектов ДЦ в России), можно выделить несколько характерных функциональных групп внутри ДЦ: рабочая – офисы, конференц-залы, зоны отдыха, переговорные, зимние сады, залы заседаний; торгово посетительская – кафе, столовая для арендаторов, рестораны, бары, фитнес, салоны красоты, магазины [2] (илл. 1). Служебно-обслуживающая функция – охрана зданий, контроль периметра и доступа, система управления зданиями, вентиляция, паркинги, управляющая компания [3]. Зачастую эти функциональные группы присутствуют в неполном объеме, что вызвано спецификой планировки зданий или их местоположением в определенном районе. Также важным фактором является наличие скоростных лифтов, разделение потоков работников и посетителей, рабочих зон доставки, разгрузки и служебного паркинга. Кроме того, большое значение имеет первоначальное предназначение здания (в случае его перепрофилирования) до изменения функции, так как часто именно это становится ограничивающим фактором. В целом, внутренняя планировка может градуироваться в трех вариантах: новое строительство (в основном свободная планировка зданий), реконструкция – сохранение на 80-90 % существующих несущих конструкций, использование парабилдингов (надстройка здания и укрепление существующей сетки колонн, частичный демонтаж и замена несущих конструкций). Говоря о парабилдингах (современная надстройка над историческим фасадом), можно отметить возрастание их роли в процессе реконструкций зданий и освоении территории, особенно в исторически ценных районах городов. Проекты многих российских ДЦ предусматривают в благоустройстве территорий создание рекреационных зон, включающих в себя как отдельные здания (парковки, Илл. 1. Пример реновации промышленной территории в деловой центр в Самаре (ДЦ «Волга-Плаза») торговые центры, спортклубы), так и общественные пространства – парки, скверы, зеленые зоны и даже искусственные озера, катки, спортивные площадки (табл. 1). Внешний облик деловых центров в российских городах разнообразен, но имеет тенденцию к тяготению к европейским аналогам (ДЦ «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге, ДЦ «Невская Ратуша») (илл. 2). Основные показатели проектов российских деловых центров – Сити за последние годы Таблица 1 Город/Сити Год реализации S зда-2 Этажность S терр., га Паркинг мест Доп. функции Стоимость Местонахождение Екатеринбург 2006-2014 450000 40-70 5 5500 Кафе, бизнеспарк, галереи, гостиница €1млрд _ Иркутск 2008-2018 22 805 3-20 10 _ Набережная, Фонтан, кафе, жилые секции $350 млн Ул. Октябрьской революции Байкал2000конгресс-центр, 16,5 млрд р. Сити 2007. гостиницы, 2009аквапарк, казино, 2025 9 тыс. рабочих мест Красноярск 2007-2015 419000 25-50 116 _ Гостиницы, магазины, офисы, спорткомплекс, парк $ 2-3 млрд _ Ярославль 2004-2009 25100 5-15 _ _ Торговый комплекс 500 млн р. Московский пр. Сочи 2008-2012 240000 30 _ 950 Отель, КРК, кафе, ресторан _ Ж/д вокзал Н. Новгород 12-16лет с начала стр-ва 1 000 000 20-50 S застройки 30 млн м _ Жилье, офисы, торговля 1 трлн р. Слияние рек Волги и Оки ний, м Еще одной отличительной чертой российских проектов ДЦ является их площадь и этажность. Деловые центры варьируются от 3 до 25 этажей, а их площадь может достигать от отдельных зданий до нескольких гектаров. Проекты российских «Сити» более глобальны – высотность зданий достигает 40-50 этажей, а площадь территории 30-40 га. Одной из основных проблем региональных и столичных ДЦ является небольшой паркинг (норма – 1 м/м на 30-50 м площади здания), что вызвано малой пропускной способностью улиц рядом с деловыми центрами, его ограниченной территорией или неправильно выбранным местом под застройку или реконструкцию. Сегодня существуют решения этой проблемы путем создания различного вида парковок: экопарковки, парковки на крыше, многоуровневые, смартпаркинги, наземные многоэтажные и т.д. Характерной особенностью расположения деловых центров в архитектурной ткани города можно назвать территории бывших промышленных предприятий, часто расположенных в узких исторических центрах (илл. 3). Территориально эти деловые центры не всегда попадают в ареал ЦДР (центральный деловой район), создавая особую экономическую (торгово – деловую) зону в исторических центрах. Кроме того, инвесторы нередко располагают деловые центры в реконструируемых зданиях старого образца или в отдельно стоящих вновь возводимых объектах [4]. В целом, формирование ЦДР или CBD (central busiИлл. 2. Пример реновации промышленной территории в бизнес-парк в Москве (БП «Аврора») Илл. 3. Примеры создания общественно-делового пространства на месте существующей застройки в Санкт-Петербурге («Невская Ратуша») Илл. 4. Проект освоения и развития территории в западной части Васильевского острова в Санкт-Петербурге ness district) происходит путем усиления и укрепления торговой функции, а также концентрирования в деловой зоне торгово-деловых объектов в местах прохождения основных магистралей, транспортно – пешеходных потоков и мест массового скопления людей. Важным нюансом представляется участие региональной бизнес-элиты в обсуждении вопросов, касающихся формирования и развития ЦДР в городе, его симбиоза с торговой, административной и рекреационной функциями, а также организации правильных перекрестных транспортных связей и общественных пространств (илл. 4). Зачастую, развитие общественно – деловых пространств на территории города дает возможность реструктуризации депрессивных городских территорий, увеличения жилого фонда, а также дополнительного стимулирования местных экономических процессов. Выводы: В российских проектах ДЦ наблюдается качественное улучшение внутреннего и внешнего функционала, развивается функциональное зонирование помещений ДЦ. В процентном соотношении функций ДЦ пока превалирует офисная функция (40-80 %), торговая (10-40 %), банковско-страховая (5-10 %), административная (5-15 %), рекреационная (3-25 %). Наблюдается этап реновации крупных территорий в городской ткани российских крупнейших городов с концентрацией сопутствующих функций. Наблюдаются предпосылки к формированию центрального «протоделового» района в российских крупнейших нестоличных городах. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК Кузнецова, О.В. Экономическое развитие регионов: теоретические и практические аспекты городской структуры регулирования [Текст] / О.В. Кузнецова. – М.: Ред. статья, 2002. – С. 309. Гослинг, Д. Проектирование торговых комплексов [Текст] / Д. Гослинг, Д. Мэйтленд; пер. с англ. ред. И.Р. Федосеевой. – М.: Стройиздат, 1979. Режим доступа: http://102metra.ru/news/31896. html [Электронный ресурс]. Функе, У. Методологические основы разработки городской концепции [Текст] / У. Функе // Евроград. 1998. № 10. – С. 39. © Каясов А.А., 2012