EVOLUTION OF TOPOLOGICAL STRUCTURE OF RENTAL HOUSING IN FOREIGN COUNTRIES

Full Text

Необходимость строительства жилой недвижимости не только в собственность, но и в наём, доказывается мировым опытом. Ни в одной стране мира нет стопроцентной собственности на жильё. Изучение широкого круга тематических исследований и анализ зарубежного опыта проектирования и строительства арендного жилья позволяет: систематизировать типологию данного типа жилища, увидеть разнообразие планировочных решений и функционального назначения, проследить закономерности их формирования и определить тенденции дальнейшего развития. История архитектуры жилища, сдаваемого внаём, тесно связана с гостиничной индустрией. Первым прототипом гостиниц был «караван-сарай», возникший в Ассирии во II тысячелетии до н.э. [1]. Одними из первых типов зданий для временного пребывания путешественников и широко распространившихся в странах Востока были арабские «ханы». В состав комплекса входили парадный павильон из камня, бассейн, ванная, углубленная камера подземного источника. Помещение ванной с подогревом воды располагалось между подземным источником и бассейном, а помещения для ночлега размещались на втором этаже. В Древней Греции были распространены три типа гостиниц: «катагогии» - частные заезжие дворы; «пандокеи» - государственные заезжие дворы; «таверны» - для путешественников [2]. В Древнем Риме большая часть местного населения жили в съёмных квартирах (cenacula). Только немногие привилегированные граждане могли позволить себе односемейные жилища. Почти все непривилегированные жители вынуждены были жить в зданиях, которыми они не владели, и платить непомерно высокую арендную плату. Тем не менее, не все классы арендаторов были равны. Условия размещения в арендных квартирах городского населения были весьма разнообразны. Описание рынка аренды Рима может быть восстановлено из трёх видов источников: литературные источники описывали арендаторов, типы аренды описываются в юридических текстах, а археологические остатки помогают понять планировочную структуру жилых домов [3]. В период республиканского Рима массовое жильё состояло из «домусов» и жилых домов, в которых хозяин дома занимался ремесленной и торговой деятельностью, а другую часть жилых комнат сдавал внаём. В III в. до н.э. появляется первый отдельно стоящий многоэтажный жилой дом, предназначенный для сдачи квартир внаём - «инсулы». «Инсулы» управлялись рабом (servus insularis), взимавшим арендную плату. Вначале строятся целые кварталы «инсул» для плебса: без удобств, с очень низкими и маленькими полутёмными помещениями. Многие из таких «инсул» были организованы по коридорной системе, верхние этажи были, как правило, деревянными. После пожара в 64 г. до н.э. состоятельные владельцы «домусов» не стали их вновь отстраивать, а предпочли снимать квартиры во вновь построенных каменных «инсулах», ориентированных своей планировкой и уровнем комфорта на разные социальные слои. На нижних этажах, стены которых были каменно- или кирпично-бетонные, размещались «таберны», различные торговые лавки, общественные туалеты, постирочные. Так как водопровод отсутствовал, то воду набирали из общественных фонтанов, а мылись жители «инсул» в термах. На вторых, третьих этажах «инсул» размещались многокомнатные квартиры с высокими потолками, балконами и роскошной отделкой, предназначенные для богатых квартиросъёмщиков. На верхних этажах, для бедняков, уменьшались высота этажа, площадь квартир, ухудшалось качество отделки. «Инсулы» располагались по периметру жилого квартала плотной фронтальной застройкой. Из-за соображений пожарной безопасности высота «инсул» была ограничена сначала до 20,79 м (70 античных футов), а затем до 17,83 м (60 античных футов) - это 6-7 этажей [4]. Во время правления Октавиана Августа (27 г. до н.э. - 14 г. н.э.) после принятия закона о регулярном почтовом сообщении в Древнем Риме массовое распространение получают «заезжие» и «постоялые дворы». Вдоль всех римских дорог на расстоянии одного конного перегона (70-100 км) было построено множество ночлежек для гонцов [5]. Также была разработана классификация гостиниц. Существовало два типа гостиниц: для патрициев - «мансионес» и для плебеев - «стабулярии». Римская гостиница состояла из комплекса помещений, имеющих большое функциональное разнообразие: комнаты для отдыха путешественников, бани, массажные, прачечные, складские помещения, конюшни, лавки, мастерские и др. Гостиницы строились из камня и обогревались в зимнее время. Некоторые гостиницы обслуживали только официальных лиц по специальным документам, выданным государственными властями. Эта традиция сохранилась до настоящего времени в форме специальных помещений для особо важных персон в аэропортах, вокзалах. Постоялые дворы обязаны были вести список гостей и бухгалтерию [6]. В эпоху Раннего Средневековья множество людей совершали паломничество к святым местам. Монастыри и аббатства, по указу церкви, предоставляли паломникам и пилигримам ночлег и еду. Таким образом, сдерживалось развитие частных предприятий размещения путешественников [7]. Крестовые походы, начавшиеся в 1096 г., помогли организовать торговлю, что привело к подъёму среднего класса и способствовало возрождению постоялых дворов. Гильдии содержателей дворов устанавливали правила и уставы. Глобальные изменения в Европе XVI в., связанные с техническим прогрессом и географическими открытиями, повлияли на развитие торговли с зарубежными странами и стимулировали строительство частных постоялых дворов и «таверн» [7]. В Англии в 1530-х гг. король Генрих VIII перевел церковную собственность в светскую. Странствующие были вынуждены останавливаться на частных постоялых дворах. Появились «австерии» и «геберги» - прототипы гостиниц «Кровать и завтрак», которые предоставляли номер с завтраком. В Европе практика строительства многоквартирных арендных домов возродилась в середине XVII в. Для этого периода сложно выделить характерный тип арендного жилища. Во многом это обусловлено тем, что отдельные квартиры - так называемые «апартаменты» («apartment») - выделялись для сдачи в аренду в границах одного дома-особняка, превращая индивидуальное жилище в доходный дом [7-9]. Планировочные решения квартир осуществлялись по принципу рациональной организации свободного пространства с выделением функциональных зон. Сначала, как и в «инсулах» в Древнем Риме, в одном доме, но на разных этажах селились люди разного социального уровня. На первых этажах были «забегаловки», магазины и лавки, на вторых и третьих этажах - богатые квартиры, предлагавшие все атрибуты 111 Вестник СГАСУ. Градостроительство и архитектура | 2016 | № 3 (24) А.А. Колосовская, Н.Д. Потиенко «стильной жизни» и аристократического богатства, роскошная и торжественная обстановка, предназначенная для приёмов: люстры, мраморный камин, предметы коллекционирования, роскошные шторы перед большими окнами, обилие красивой мебели и высокие потолки. На третьих и четвертых этажах жили ростовщики и торговцы. Самые верхние этажи, под крышей, предназначались для рабочих, бедных жильцов и прислуги. Стоимость аренды падала с повышением этажа [7-9] (рис. 1). Богатые арендаторы не хотели селиться с бедняками в одном доме, поэтому постепенно происходит ранжирование доходных домов по уровню достатка: для высокооплачиваемых арендаторов - дома располагались в центре и других престижных районах города, среднего дохода и низкооплачиваемых слоёв общества - на периферии и в промышленных районах. Особую роль при выборе местоположения доходных домов в системе застройки зарубежных полисов играла городская среда (наличие рек, парков и пр.). Дома размещались как протяжённым фасадом вдоль улицы (фронтальный тип), так и торцевым, развивая объём вглубь участка. В XVIII в. появляются отели. Отелем было названо многоэтажное здание во Франции, где квартиры сдавались в аренду на определённый срок от одного дня до года [7-9]. Постепенно все постоялые дворы переименовали в отели. Трансформационные процессы в общественнополитическом укладе отразились и на планировочной структуре крупнейших городов Европы XVIIIXIX вв., включивших новые функции. Появляются доходные дома - здания, специально построенные или перепланированные для сдачи квартир внаём на Рис. 1. Разрез парижского здания с бытовыми сценами, иллюстрирующими богатство и бедность (Bertall (Charles Albert d’Arnoux) 4 среда (наличие рек, парков и пр.). Дома размещались как протяжённым фасадом вдоль улицы (фронтальный тип), так и торцевым, развивая объём вглубь участка. В XVIII в. появляются отели. Отелем было названо многоэтажное здание во Франции, где квартиры сдавались в аренду на определённый срок от одного дня до года [7-9]. Постепенно все постоялые дворы переименовали в отели. Рис. 1. Разрез парижского здания с бытовыми сценами, иллюстрирующими богатство и бедность (Bertall (Charles Albert d'Arnoux) Трансформационные процессы в общественно-политическом укладе отразились и на планировочной структуре крупнейших городов Европы XVIII-XIX вв., включивших новые функции. Появляются доходные дома - здания, специально построенные или перепланированные для сдачи квартир внаём на длительный срок. Эти квартиры качественно отличались от обычных квартир. Клиентам предлагался набор дополнительных услуг: уборка помещений, консьерж и многое другое. Расширение видов деятельности способствовало увеличению численности городского Вестник СГАСУ. Градостроительство и архитектура | 2016 | № 3 (24) 112 АРХИТЕКТУРА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. ТВОРЧЕСКИЕ КОНЦЕПЦИИ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ длительный срок. Эти квартиры качественно отличались от обычных квартир. Клиентам предлагался набор дополнительных услуг: уборка помещений, консьерж и многое другое. Расширение видов деятельности способствовало увеличению численности городского населения, создавшего неизбежные жилищные проблемы. Происходит достаточно активное развитие рынка арендного жилья, так как работники начинают арендовать недвижимость в городах, чтобы быть ближе к месту работы. Крупные компании строят общины для работников своих фабрик. Появляется новый тип жилого дома - «доходный дом для рабочих» (англ. «Tenement»), возникший как жильё для рабочих при фабриках в промышленных районах в конце XVIII - начале XIX в. [7-11]. Интересен опыт строительства многоквартирных домов для бедняков в Нью-Йорке XIX в. Типовой этаж многоквартирных домов был 7-10 м в ширину и примерно 30 м в длину. Средняя высота составляла шесть этажей. В здании проживало 20-30 семей, средняя площадь квартиры составляла 30 м², жилые комнаты (12 м²) имели естественное освещение, а спальни (по 4 м²) не освещались. Кухонь, ванных комнат и туалета не было. Еду готовили на очаге в жилых комнатах, воду для готовки и мытья носили в вёдрах с заднего двора, где была общественная колонка. Туалеты были там же или в подвале здания. Нечистоты сбрасывались в выгребную яму. Также была распространена сдача койко-места за 7 центов. В этих «меблированных домах» кровати представляли собой брезент, натянутый между грубым каркасом из пиломатериалов [12] (рис. 2). В 1879 г. Ассоциация жителей Нью-Йорка решила побороться с антисанитарией и добилась принятия закона, по которому в зданиях должна была быть проточная вода, а в жилых комнатах - окна. Но размеры окон и минимальное расстояние от них до стены соседнего дома не оговаривались. Поэтому домовладельцы стали ставить жилые секции торцом к улице, вплотную друг к другу, оставляя между ними «выгрызы», которые достигали 30 см в ширину и 180 см в длину. Дома в плане напоминали гантели и их стали назывались - «dumbbell» (рис. 3). Через эти «вентиляционные» щели в комнаты должен был проникать свет и воздух, но жильцы использовали их в качестве мусоропроводов. Из-за этого окна не открывали и свежий воздух не попадал в квартиры. Журналист Якоба Риис в 1889 г. написал книгу о том, как живёт «другая половина» - «How the Other Half Lives», об ужасающих условиях жизни. Книга произвела фурор, и вскоре были приняты новые нормы проектирования - «New Law» (рис. 4). Замкнутые в плане вентиляционные щели должны были быть шириной не менее 7,3 м, а имеющие выход - не менее 3,2 м [13]. По планировке они отдалённо напоминают петербургские дома-колодцы, где Рис. 2. Кровати в меблированном доме на улице PELL в Нью-Йорке 5 ли естественное освещение, а спальни (по 4 м²) не освещались. Кухонь, ванных комнат и туалета не было. Еду готовили на очаге в жилых комнатах, воду для готовки и мытья носили в вёдрах с заднего двора, где была общественная колонка. Туалеты были там же или в подвале здания. Нечистоты сбрасывались в выгребную яму. Также была распространена сдача койко-места за 7 центов. В этих «меблированных домах» кровати представляли собой брезент, натянутый между грубым каркасом из пиломатериалов [12] (рис. 2). Рис. 2. Кровати в меблированном доме на улице PELL в Нью-Йорке В 1879 г. Ассоциация жителей Нью-Йорка решила побороться с антисанитарией и добилась принятия закона, по которому в зданиях должны были быть проточная вода, а в жилых комнатах - окна. Но размеры окон и минимальное расстояние от них до стены соседнего дома не оговаривались. Поэтому домовладельцы стали ставить жилые секции торцом к улице, вплотную друг к другу, оставляя между ними «выгрызы», которые достигали 30 см в ширину и 180 см в длину. Дома в плане напоминали гантели и их стали назывались - «dumbbell» (рис. 3). 113 Вестник СГАСУ. Градостроительство и архитектура | 2016 | № 3 (24) А.А. Колосовская, Н.Д. Потиенко расстояние между стенами было в два раза больше и на сторону с колодцем выходили только нежилые помещения. «Дома-гантели» существуют и сейчас. В XIX-XX вв. доходные дома строились страховыми и акционерными обществами. Здания строились в виде буквы «Т», квартиры получили сквозное проветривание, сократилось число темных комнат, улучшились формы секций и комнат. Дома имели лифты, электричество, системы парового отопления, холодильные камеры в подвалах, стоянки для экипажей и автомобилей [14]. В настоящее время современный частный доходный дом занимает прочное место среди городского жилья, его доля во многих городах развитых зарубежных стран доходит до 40 %, а в крупных городах - до 70 % (Нью-Йорк) и даже 82 % (Вена) [15-18]. Современное арендное жильё строится совместно с другими типами жилья и имеет огромное разнообразие планировочных структур и дополнительных функций [19-24]. Жилищные ассоциации обеспечивают разнообразный социальный состав жителей, привлекая жильцов с различным экономическим достатком, половозрастной структурой, национальностью [25]. Подобная политика предотвращает появление социальных гетто и образование трущоб. Во временное жильё, кроме того, расселяют людей, пострадавших в стихийных бедствиях, в результате пожара, в период реконструкции жилых зданий или каких-либо других причин. Проектирование ведётся с учётом потребностей маломобильных групп населения. Мировое архитектурное сообщество активно нарабатывает новые строительные практики, ищет новые подходы, позволяющие бережно относиться к окружающей среде. Применяются устойчивые конструктивные решения зданий и сооружений, снижающие энерго- и ресурсопотребление, строительство ведётся из экологически безопасных или вторично переработанных строительных материалов, применяются устойчивые системы мусороудаления, очистки воздуха, почвы, воды. Значительное внимание уделяется ландшафту и озеленению придомовых территорий, фасадов, крыш, балконов, освоению подземного пространства, развитию сети велодорожек и парковок для них, тротуаров, качественному благоустройству территорий, детских и спортивных площадок 26-30]. Выводы. Изучение эволюции типологии арендного жилья показывает, что аренда жилья Рис.3. Аксонометрия гантели» в Америке 6 Рис.3. Аксонометрия «дома-гантели» в Америке Через эти «вентиляционные» щели в комнаты должен был проникать свет и но жильцы использовали их в качестве мусоропроводов. Из-за этого окна не открывали и свежий воздух не попадал в квартиры. Журналист Якоба Риис в 1889 г. написал книгу о том, как живёт «другая поло- How the Other Half Lives», об ужасающих условиях жизни. Книга произвефурор, и вскоре были приняты новые нормы проектирования - «New Law» (рис. Замкнутые в плане вентиляционные щели должны были быть шириной не менее имеющие выход - не менее 3,2 м [13]. По планировке они отдалённо напопетербургские дома-колодцы, где расстояние между стенами было в два рабольше и на сторону с колодцем выходили только нежилые помещения. «Дома- Рис.4. Эволюция арендного многоквартирного дома в В XIX-XX вв. доходные дома строились страховыми и акционерными ствами. Здания строились в виде буквы «Т», квартиры получили сквозное вание, сократилось число темных комнат, улучшились формы секций ма имели лифты, электричество, системы парового отопления, холодильные в подвалах, стоянки для экипажей и автомобилей [14]. В настоящее время современный частный доходный дом занимает место среди городского жилья, его доля во многих городах развитых стран доходит до 40 %, а в крупных городах - до 70 % (Нью-Йорк) на) [15-18]. Современное арендное жильё строится совместно с жилья и имеет огромное разнообразие планировочных структур и функций [19-24]. Жилищные ассоциации обеспечивают разнообразный состав жителей, привлекая жильцов с различным экономическим возрастной структурой, национальностью [25]. Подобная политика появление социальных гетто и образование трущоб. Во временное го, расселяют людей, пострадавших в стихийных бедствиях, в результате период реконструкции жилых зданий или каких-либо других причин. Рис.4. Эволюция арендного многоквартирного дома в Америке Вестник СГАСУ. Градостроительство и архитектура | 2016 | № 3 (24) 114 АРХИТЕКТУРА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. ТВОРЧЕСКИЕ КОНЦЕПЦИИ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ зародилась очень давно. Арендное жильё проектировалось разного уровня комфорта и качества жилища, ориентировалось на различные слои населения и учитывало градостроительные, функциональные, композиционные, объёмно-планировочные, конструктивные, экономические, архитектурно-художественные факторы. Международный опыт развития типологической структуры арендного жилья может быть весьма поучителен и для России.

About the authors

Anastasia A. KOLOSOVSKAIA

Samara State University of Architecture and Civil Engineering

Email: vestniksgasu@yandex.ru

Natalia D. POTIENKO

Samara State University of Architecture and Civil Engineering

Email: vestniksgasu@yandex.ru

References

Supplementary files