ХАРАКТЕРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ И ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ЧЕРТЫ РЕГИОНАЛЬНЫХ ДЕЛОВЫХ ЦЕНТРОВВ СТОЛИЦАХ РОССИЙСКИХ РЕГИОНОВ

Аннотация

В статье освещается развитие проектов деловых центров в российских регионах, их функциональный состав, расположение в структуре города, особенности расположения на бывших промышленных территориях.

Полный текст

На сегодняшний момент послекризисное развитие бизнеса говорит о хороших количественных и качественных показателях, связанных с проектами деловых центров (ДЦ). Многие из появляющихся в российских городах проектов становятся более качественно выполненными и имеют помимо основных требований к ДЦ хорошо развитую инфраструктуру [1]. Тем не менее имеются существенные отличия от зарубежных аналогов (в частности, американских проектов): плотность застройки, высотность зданий, функциональная насыщенность, исторический аспект формирования деловой функции. Характерные особенности проектов российских ДЦ можно условно рассмотреть по нескольким критериям: внутренний потенциал (планировки помещений, функциональная насыщенность, удобство пользования функциями); внешний потенциал (благоустройство территории, использование «парабилдингов», внешний облик и стилистика объектов, парковки); территориальное расположение (по отношению к CBD) и результативность выбора местоположения в городской ткани. Согласно проведенному автором исследованию (около 200 существующих проектов ДЦ в России), можно выделить несколько характерных функциональных групп внутри ДЦ: рабочая – офисы, конференц-залы, зоны отдыха, переговорные, зимние сады, залы заседаний; торгово посетительская – кафе, столовая для арендаторов, рестораны, бары, фитнес, салоны красоты, магазины [2] (илл. 1). Служебно-обслуживающая функция – охрана зданий, контроль периметра и доступа, система управления зданиями, вентиляция, паркинги, управляющая компания [3]. Зачастую эти функциональные группы присутствуют в неполном объеме, что вызвано спецификой планировки зданий или их местоположением в определенном районе. Также важным фактором является наличие скоростных лифтов, разделение потоков работников и посетителей, рабочих зон доставки, разгрузки и служебного паркинга. Кроме того, большое значение имеет первоначальное предназначение здания (в случае его перепрофилирования) до изменения функции, так как часто именно это становится ограничивающим фактором. В целом, внутренняя планировка может градуироваться в трех вариантах: новое строительство (в основном свободная планировка зданий), реконструкция – сохранение на 80-90 % существующих несущих конструкций, использование парабилдингов (надстройка здания и укрепление существующей сетки колонн, частичный демонтаж и замена несущих конструкций). Говоря о парабилдингах (современная надстройка над историческим фасадом), можно отметить возрастание их роли в процессе реконструкций зданий и освоении территории, особенно в исторически ценных районах городов. Проекты многих российских ДЦ предусматривают в благоустройстве территорий создание рекреационных зон, включающих в себя как отдельные здания (парковки, Илл. 1. Пример реновации промышленной территории в деловой центр в Самаре (ДЦ «Волга-Плаза») торговые центры, спортклубы), так и общественные пространства – парки, скверы, зеленые зоны и даже искусственные озера, катки, спортивные площадки (табл. 1). Внешний облик деловых центров в российских городах разнообразен, но имеет тенденцию к тяготению к европейским аналогам (ДЦ «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге, ДЦ «Невская Ратуша») (илл. 2). Основные показатели проектов российских деловых центров – Сити за последние годы Таблица 1 Город/Сити Год реализации S зда-2 Этажность S терр., га Паркинг мест Доп. функции Стоимость Местонахождение Екатеринбург 2006-2014 450000 40-70 5 5500 Кафе, бизнеспарк, галереи, гостиница €1млрд _ Иркутск 2008-2018 22 805 3-20 10 _ Набережная, Фонтан, кафе, жилые секции $350 млн Ул. Октябрьской революции Байкал2000конгресс-центр, 16,5 млрд р. Сити 2007. гостиницы, 2009аквапарк, казино, 2025 9 тыс. рабочих мест Красноярск 2007-2015 419000 25-50 116 _ Гостиницы, магазины, офисы, спорткомплекс, парк $ 2-3 млрд _ Ярославль 2004-2009 25100 5-15 _ _ Торговый комплекс 500 млн р. Московский пр. Сочи 2008-2012 240000 30 _ 950 Отель, КРК, кафе, ресторан _ Ж/д вокзал Н. Новгород 12-16лет с начала стр-ва 1 000 000 20-50 S застройки 30 млн м _ Жилье, офисы, торговля 1 трлн р. Слияние рек Волги и Оки ний, м Еще одной отличительной чертой российских проектов ДЦ является их площадь и этажность. Деловые центры варьируются от 3 до 25 этажей, а их площадь может достигать от отдельных зданий до нескольких гектаров. Проекты российских «Сити» более глобальны – высотность зданий достигает 40-50 этажей, а площадь территории 30-40 га. Одной из основных проблем региональных и столичных ДЦ является небольшой паркинг (норма – 1 м/м на 30-50 м площади здания), что вызвано малой пропускной способностью улиц рядом с деловыми центрами, его ограниченной территорией или неправильно выбранным местом под застройку или реконструкцию. Сегодня существуют решения этой проблемы путем создания различного вида парковок: экопарковки, парковки на крыше, многоуровневые, смартпаркинги, наземные многоэтажные и т.д. Характерной особенностью расположения деловых центров в архитектурной ткани города можно назвать территории бывших промышленных предприятий, часто расположенных в узких исторических центрах (илл. 3). Территориально эти деловые центры не всегда попадают в ареал ЦДР (центральный деловой район), создавая особую экономическую (торгово – деловую) зону в исторических центрах. Кроме того, инвесторы нередко располагают деловые центры в реконструируемых зданиях старого образца или в отдельно стоящих вновь возводимых объектах [4]. В целом, формирование ЦДР или CBD (central busiИлл. 2. Пример реновации промышленной территории в бизнес-парк в Москве (БП «Аврора») Илл. 3. Примеры создания общественно-делового пространства на месте существующей застройки в Санкт-Петербурге («Невская Ратуша») Илл. 4. Проект освоения и развития территории в западной части Васильевского острова в Санкт-Петербурге ness district) происходит путем усиления и укрепления торговой функции, а также концентрирования в деловой зоне торгово-деловых объектов в местах прохождения основных магистралей, транспортно – пешеходных потоков и мест массового скопления людей. Важным нюансом представляется участие региональной бизнес-элиты в обсуждении вопросов, касающихся формирования и развития ЦДР в городе, его симбиоза с торговой, административной и рекреационной функциями, а также организации правильных перекрестных транспортных связей и общественных пространств (илл. 4). Зачастую, развитие общественно – деловых пространств на территории города дает возможность реструктуризации депрессивных городских территорий, увеличения жилого фонда, а также дополнительного стимулирования местных экономических процессов. Выводы: В российских проектах ДЦ наблюдается качественное улучшение внутреннего и внешнего функционала, развивается функциональное зонирование помещений ДЦ. В процентном соотношении функций ДЦ пока превалирует офисная функция (40-80 %), торговая (10-40 %), банковско-страховая (5-10 %), административная (5-15 %), рекреационная (3-25 %). Наблюдается этап реновации крупных территорий в городской ткани российских крупнейших городов с концентрацией сопутствующих функций. Наблюдаются предпосылки к формированию центрального «протоделового» района в российских крупнейших нестоличных городах. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК Кузнецова, О.В. Экономическое развитие регионов: теоретические и практические аспекты городской структуры регулирования [Текст] / О.В. Кузнецова. – М.: Ред. статья, 2002. – С. 309. Гослинг, Д. Проектирование торговых комплексов [Текст] / Д. Гослинг, Д. Мэйтленд; пер. с англ. ред. И.Р. Федосеевой. – М.: Стройиздат, 1979. Режим доступа: http://102metra.ru/news/31896. html [Электронный ресурс]. Функе, У. Методологические основы разработки городской концепции [Текст] / У. Функе // Евроград. 1998. № 10. – С. 39. © Каясов А.А., 2012