Some aspects of the use of distributed ledger technology (blockchain) in relation to real estate transactions (contracts, etc.): the experience of Russia and foreign countries

Full Text

Введение В настоящее время непреложным фактом окружающей действительности в России и за рубежом выступает ползучая сетевизация1 - коммуникация нерыночного типа, начинающая заменять чисто обменные, денежные регуляторы в экономике, требующая создания организационных структур партнерского типа, построенных на горизонтальных, а не иерархических отношениях, все более проникающая во все сферы социальной, политической и иной организации общества. Для построения сетей в настоящее время используется технология распределенного реестра (distributed ledger technology), понимаемая в общем как технология хранения информации, ключевыми особенностями которой являются: а) совместное использование и синхронизация цифровых данных согласно алгоритму консенсуса; б) географическое распределение равнозначных копий в разных точках по всему миру; в) отсутствие центрального администратора.2 Одним из видов распределенного реестра является блокчейн (blockchain), представляющий собой сеть взаимосвязанных блоков, обеспечивающую проведение транзакций. 3 Приложения технологии блокчейн (текущие и потенциальные) многообразны.4 Находит отражение этот процесс и институте права собственности, шире - вещного права. Учитывая, что знание иностранного опыта позволяло и позволяет успешней решать насущные проблемы правового регулирования в нашей стране, цель настоящей статьи состоит в рассмотрении подходов ряда зарубежных стран, реализуемых для решения вопросов применения распределенных реестров (блокчейн) в отношении операций (сделок и пр.) с недвижимостью, некоторых аспектов ситуации в России. С точки зрения подходов к достижению поставленной цели мы исходим из взгляда на предмет исследования с позиции значимости, необходимости, нуждаемости в получении ответов на поставленные в статье вопросы для развития общества, а также необходимости изучения подходов зарубежных правопорядков к исследуемым отношениям и разрешения спорных правовых вопросов, возникающих в результате развития как новых технологий, так и научно-технического и морального прогресса в целом, в том числе, с учетом ментальных страновых различий. Новизна настоящего исследования в этом формате определяется самой ставящейся целью. Теоретическая и практическая значимость полученных результатов определяется тем, что российским читателям будет предоставлена современная научная информация о подходах ряда зарубежных стран к обозначенным сферам с позиции права и ментальных страновых различий. Дискуссия - Направления использования технологии «блокчейн» применительно к вещному праву (праву собственности и др.). Случаи использования технологии «блокчейн»5 сосредоточены на различных этапах процесса передачи недвижимости, включая ее регистрацию. Так, при регистрации земли в Испании, Швеции, Новом Южном Уэльсе Австралии, Великобритании и др. земельные регистраторы изучают возможности использования блокчейна для регистрации прав собственности и некоторых ковенантов. Так, в качестве первого направления успешной реализации блокчейна в сфере регистрации недвижимости следует привести организацию реестра недвижимости в Швеции, устроенного на системе транскрипции, то есть простой регистрации сделок, в которой он ведется в отношении имен или названий лиц, совершающих сделки, в алфавитном порядке.6 Вторым направлением является изучение некоторыми частными компаниями возможности совершения всего процесса, необходимого для продажи недвижимости через частные распределенные реестры (distributed ledger). К последним можно отнести такие частные сети (permissionless real estate blockchain), как Househodl, Averspace, Urbit Data, Zillios или Velow.re. Например, пилотный проект таких сетей работает в округе Кук (США) в партнерстве с Регистратором сделок этого округа (Cook County Recorder of Deeds). В качестве третьего направления, нацеленного на применение блокчейна за рубежом, наряду с куплей-продажей, сопровождающейся переходом прав собственности, необходимо отметить арендные отношения, и причин для этого несколько. Во-первых, использование блокчейна удобно, во-вторых, в результате того, что в континентальной системе права право аренды все больше приобретает такие черты, которые являются характерными для вещного права (напр., право следования и др.),7 и зарубежные правопорядки нередко предоставляют арендаторам защиту против собственников, признавая тем самым важность арендных отношений, в-третьих, из-за распространенности последних: не у всех в современный период есть возможность иметь недвижимость в собственности. Примером внедрения блокчейна в арендном секторе является деятельность консорциума, состоящего из муниципалитета Роттердама, Кембриджского инновационного центра (Cambridge Innovation Centre) и компании Deloitte, использующих блокчейн для аренды недвижимости на основе приложений Rentberry, Elea.io, Midasium и Placetorent. Четвертое направление основывается на понимании токена, как монетовидного «жетона», который может использоваться в процессе передачи определенного права (например, права собственности). При этом это право включается в «жетон» (или иную монету), поэтому передача «жетона» сопровождается приобретением включенного в него права. Подобная идея токенизации применительно к собственности в целом и ипотеки в частности тестируется частными компаниями Homelend, Pangea, Atlantt. Все эти (и другие вовлеченные в тестирование) компании единодушно признают значительный потенциал новых технологий на основе блокчейн для сектора недвижимости в части прекращения традиционных процессов и избавления от дорогостоящих посредников.8 Концепция colored coins впервые была описана М.Хирном (Mike Hearn) в его статье “Smart Property”,9 в которой смарт-собственность понимается, как собственность на физические (автомобили, телефоны, дома) и др. (напр., права интеллектуальной собственности) объекты, - владение которой контролируется через блокчейн посредством биткойна на основе контрактов. В этом случае на первом этапе собственность ассоциируется с неким выпуском продукции, имеющим транзакционные издержки ('genesis transaction output'). Например, в случае с автомобилем издержки относимы к производящему его заводу, являющемуся первоначальным собственником (initial owner). Затем при продаже или передаче имущества - осуществлении транзакции - ее результат, принадлежащий предыдущему собственнику, расходуется (a transaction output…is spent), а результат, принадлежащий новому собственнику (a new owner), одновременно создается в процессе той же транзакции, создание которой должно происходить согласно определенным правилам. В итоге, когда кому-то нужно будет идентифицировать собственника, он будет просматривать историю транзакций, начиная с первоначальной транзакции (genesis transaction) до момента транзакции неизрасходованного выпуска продукции (unspent transaction output). То лицо, которое является собственником неизрасходованного выпуска, и есть текущий собственник продукции (имущества, вещей). Доказать это легко, так как блокчейн биткойна имеет свой биткойн-адрес (в общем случае scriptPubKey), и собственник неизрасходованного выпуска может доказать, что он является собственником, подписав сообщение (контракт) закрытым ключом, связанным с этим адресом (в общем случае, создав scriptSig, который удовлетворяет scriptPubKey). Важно отметить, что в этом случае владение собственностью связано с определенным закрытым ключом, а не с определенным лицом. Если мы предположим, что только один человек владеет этим секретным ключом, эффект будет тот же. Однако закрытый ключ может быть утерян или украден. Кроме того, в некоторых случаях правовые системы своими подходами правового регулирования и суды своими решениями могут опровергать права собственности, записанные в блокчейн, умаляя тем самым их надежность. - Тенденции в России. В русле обозначенных тенденций в нашей стране также обдумываются направления изменения законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество в связи с внедрением технологии распределенных реестров.10 В основе они имеют, например, идеи о переводе всего или части (записи о праве собственности и обременениях) реестра недвижимости на технологию блокчейн с одновременным созданием системы администраторов реестра из числа профессиональных участников рынка недвижимости (Росреестр, нотариусы, банки, многофункциональные центры, риелторы, страховые компании, кадастровые инженеры) с наделением их правом внесения записей в реестр в том или ином объеме и, как результат, а) установлением принципа полного возмещения потерь добросовестных лиц, доверившихся реестру и утративших недвижимость в результате совершения транзакций помимо воли отчуждателя недвижимости и при наличии обстоятельств недобросовестного поведения приобретателя, напр., заведомо знавшего о незаконности транзакций по передаче титула или установлении обременения, б) изменения текущего регулирования публичной достоверности реестра в части соотношения записи в реестре и юридической силы сделки, на основании которой совершается запись, в пользу введения принципа бесповоротности записи (невозможности третьих лиц требовать исправления реестра по истечении некоторого срока после внесения оспариваемой записи) и запрета требовать изменения добровольно совершенных транзакций по передаче права на недвижимость (установления обременения в отношении недвижимости).11 В отношении этой системы предложений считаем нужным отметить, что слабым звеном предлагаемых изменений мы считаем пороки воли отчуждателя недвижимости, наличие которых всегда было и будет трудно доказать. Вкупе с определением распределенного реестра, закрепляемого в п. 7 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»12 (далее - Закон «О цифровых финансовых активах») согласно которому для целей настоящего Федерального закона под распределенным реестром понимается совокупность баз данных, тождественность содержащейся информации в которых обеспечивается на основе установленных алгоритмов (алгоритма),13 и рядом обязанностей оператора информационной системы. Учитывая, что последний обязан, например, «обеспечить внесение (изменение) записей о ЦФА на основании вступившего в законную силу акта, исполнительного документа или постановления судебного пристава-исполнителя, актов других органов и должностных лиц при осуществлении ими своих функций…» (п. 2 ст. 6 Закона «О цифровых финансовых активах), это, как отмечается,14 является технически невозможным для публичных распределенных реестров, однако реализуемым для приватных систем, и косвенно в совокупности говорит о нежелании законодателя регулировать публичные реестры. Однако при прочих равных условиях эти идеи представляются делом будущего. - Как обстоят дела с использованием распределенных реестров (блокчейна) в рассматриваемых отношениях за рубежом? Границы допустимости (приемлемости, способности принятия и т.п.) использования распределенных реестров относительно недвижимости в зарубежных странах зависят от степени вовлеченности посредника (регистратора права и пр.) в трансакции по поводу недвижимости от действующей в стране нотариальной системы.15 Например, согласно латинской нотариальной системе, которая применяется в западно-, центрально - и восточноевропейских странах континентальной системы права Европейского Союза (далее - ЕС) нотариус должен (напр., Нидерланды, Польша, Швейцария, Чехия, Венгрия, Болгария и др.) или может (напр., Испания - кроме случаев ипотеки имущества, когда сторонам требуется публичный акт для регистрации ипотеки) участвовать в выполнении различных функций: во-первых, проверять личность сторон, предотвращая при этом мошеннические продажи недвижимости, отмывание денег или финансирование незаконной деятельности, во-вторых, предотвращать преждевременное (до предоставления юридических консультаций) заключение договоров в целях защиты прав потребителей, в-третьих, гарантировать право собственности, полученное в ходе купли-продажи на основе проверки имеющихся и зарегистрированных прав собственности, обеспечивая тем самым приоритет получаемых собственником правомочий (прав) и гарантируя соблюдение регистрационных формальностей, в том числе, в отношении сделок с землей, что в итоге значительно сокращает судебные споры.16 В системе нотариата Скандинавских (европейских) стран весь процесс передачи (перехода) прав на недвижимость совершается (опосредуется) агентами по недвижимости (которые в большинстве случаев предоставляют юридические консультации по поводу недвижимости) или адвокатами.17 При этом земельный кадастр ведется независимым государственным органом (Испания, Португалия, Бельгия, Нидерланды, Чехия, Литва, Венгрия), судами (Германия, Австрия, Польша). Действительность прав на иное недвижимое имущество либо зависит (Германия, Нидерланды, Чехия и др.), либо не зависит от регистрации (Испания, Польша, Бельгия), но могут действовать отдельные правила о регистрации ипотеки.18 При ипотеке растет количество задействованных специалистов: помимо необязательного использования адвокатов, которые составляют договор и помогают сторонам, и менеджеров, которые отвечают за уплату налогов и другую бюрократическую бумажную работу, требуется привлечение оценщика имущества и банка, который предоставляет право на приобретение имущества. Так, в Испании и Польше публичный акт необходим только в случае, когда стороны хотят зарегистрировать свое право (что является обязательным только при ипотеке), но не при передаче недвижимого имущества или при аренде жилья (хотя это довольно часто делается из-за юридической определенности, которую он обеспечивает). В Италии, Люксембурге, Португалии, Франции и Бельгии даже устные договоры действительны, но, если стороны хотят зарегистрировать соглашение, они должны получить публичный акт. В Словении, Словакии, Австрии и Чехии сторонам требуется сертификат, подтверждающий их подписи, который выдается нотариусом (Словакия, Словения) или судом (Чехия, Австрия) для регистрации договора.19 Как видим в ЕС, где нотариусы и земельные регистры являются доверенными сторонами и обеспечивают транзакции в течение многих лет, в этом вопросе на текущий момент на основе проведенного анализа степени вовлеченности посредников в сделки с недвижимостью на примере ряда стран ЕС (Австрия, Испания, Италия - вопрос аренды; Бельгия, Германия, Ирландия, Франция, Нидерланды, Польша, Швейцария, Чехия, Венгрия, Испания, Англия, Скандинавские - вопросы купли-продажи, включая ипотеку) введение блокчейна по факту тормозится (может тормозиться) правовой традицией, ментальностью, в которой сильно доверие к традиционным посредникам в рассматриваемых отношениях (сделках с недвижимостью и пр. на основе принципов «занавеса» (curtain principle) и гарантии (insurance principle). Согласно первому принципу стороны сделки с недвижимостью могут полагаться на содержимое реестров и земельных кадастров, а на основании второго - любой, кто терпит убытки из-за неправильного отражения титула в результате человеческого фактора (ошибки ввода данных и пр.), должен быть поставлен (насколько это могут сделать деньги) в такое положение, как если бы эта ситуация была истинна.20 К этим положениям и принципам стороны всегда обращаются даже, если это необязательно по закону. Такой же подход проявляется в странах Южной и Центральной Америки, где нотариат, не встретив каких-либо конкурирующих с ним социальных институтов, давно стал неотъемлемой частью правовых систем множества стран21 (как Чили22 и др.); в странах Азии - материковом Китае (где до последнего времени нотариат существовал в форме государственного нотариата и имел большое сходство с советской моделью) и Тайване, Японии, Южной Корее, Вьетнаме и Индонезии,23 в которых при опоре на конфуцианство, буддизм, ислам изначально (при колонизации западными странами, например) по причине господства государственно-общинной формы ведения хозяйства не было норм права, которые защищали бы частнособственнические отношения, и развитие нотариата шло по иному пути, но пришло на сегодня к латинской системе; в Африке (напр., Южная Африка24). Нотариальная система англосаксонского типа таких стран, как Англия, США (кроме штатов Луизиана, Флорида и Алабама, в которых действует иная, чем в других штатах система, относимая к разновидности латинского нотариата,25 но понимаемая как civil law notary, в которой «лицо, являющееся членом адвокатского сообщества Флориды (The Florida Bar) с хорошей репутацией и практикующее в сфере права не менее пяти лет, назначается Секретарем штата в качестве civil law notary» (§ 118.10 (2))26), Индия и др., основывающаяся на идее notary public,27 предполагает участие адвокатов или лицензированных специалистов (solicitors or licensed conveyancers), которые обязаны предоставлять консультации по сделкам, связанным с правом собственности, финансовым аспектам, налоговому и иному публичному праву, и, таким образом, несут ответственность, если они этого не делают. На основе такого подхода в штатах Луизиана, Флорида и Алабама США регистрация у такого нотариуса является достаточным фактом подтверждения права собственности на недвижимость. В остальных штатах США в качестве способов удостоверения вещных прав на недвижимость параллельно с регистрацией применяются выдача договорных гарантий передаваемых титулов, система рекордации и их (правовых титулов на недвижимость) страхование,28 поскольку концепция, в рамках которой документ приобретает особую доказательственную или исполнительную силу вследствие того, что он удостоверен нотариусом, оказалась слишком чуждой и радикальной для правовых систем этих стран.29 Отмечается,30 что в США регистрационные законы потерпели неудачу (кроме трех обозначенных штатов) в связи с тем, что судьи многих американских штатов (по крайней мере в начале XX в. (напр., решения по делам Covey v. Talalah Estate Corp. (183 Ga. 442, 188 S.E. 822 (1932)), Sheaff v. Spindler (339 Ill. 540, 171 N.E. 632 (1930)), Kirk v. Mullen (100 Ore. 563, 197 P. 300 (1921), Boart v. Martin, 99 Minn. (197, 108 N.W. 945 (1906)) не пожелали признать высокий уровень окончательности и определенности регистрации вещных прав на недвижимость, особенно в тех случаях, в которых такое признание означало бы попрание концепции справедливого обжалования - одной из самых главных в системе права справедливости.31 В Индии согласно Закону «О передаче собственности» 1882 г. обязательной регистрации подлежит передача вещи во временное владение другого лица (lease) на срок более одного года.32 Подобным образом в Англии даже с принятием в 1925 г. Закона «О регистрации недвижимости» суды по различным основаниям отказались полностью признавать окончательный характер и значение реестра для признания того или иного статуса права собственности. Целью этого Закона было действие в качестве максимально точного и достоверного «зеркала» для любых правовых интересов в отношении зарегистрированной земли.33 Таким образом, в странах нотариальной системы англосаксонского типа у сторон практически всегда хотя бы потенциально есть проблема в определении того, кто является нынешними владельцами недвижимости, и новые приобретатели должны пройти дорогостоящие и утомительные процедуры сбора недоступных им на момент совершения акта ее приобретения сведений о владельце действительного правового титула на эту недвижимость. Поэтому люди, возможно, были бы заинтересованы во введении блокчейна в эту сферу, однако нельзя списывать со счетов историческую, ментальную и судебную приверженность, к сложившейся и действующей системе регулирования. Таким образом, если бы не приведенные иллюстрации подходов стран общей системы права, теоретически можно было бы предполагать, что те, кто исторически связывает определенность с защитой «латинскими» нотариусами, государством и пр. потенциально могут опасаться блокчейна, а те, кто привык к более «опасной» и «неопределенной» правовой среде теоретически могут быть более склонны его использовать. Поэтому теоретически в первом случае поле блокчейна в сфере переходов прав на недвижимость и пр. могло бы быть более ограничено, чем во втором. Но в жизни это не так. Применительно к обоим обозначенным подходам и в связи со звучащими в нашей стране предложениями внедрения блокчейна в виде создания сетевых реестров в процессе реализации цифровизации в рассматриваемой сфере - регистрации недвижимости - стоит задаться вопросом, а нужно ли учитывать правовую традицию, сложившуюся в ментальности того или иного народа (страны), или возможно поставить население перед фактом возможности действия только одним образом (блокчейн) и никак иначе. Покажет время. - Некоторые выводы. С учетом сказанного, во-первых, в тех странах, где разного рода регистрации недвижимости не обязательны, и остается пока пространство для внедрения транзакций на основе блокчейн, эта перспектива сводится на нет желанием самих сторон подвергнуть регистрации то, что изначально по закону в ней не нуждается в целях создания для себя режима правовой определенности.34 Здесь стоит отметить, что одной из основных характеристик технологии блокейн, на которой настаивают ее сторонники, выступает ее безопасность (security), определенность (certainty),35 доверие (trust) и др., основывающаяся на децентрализации (распределении) реестров, хотя это качество оспаривается теми, кто пытается найти в данной технологии слабые места.36 Так, журнал “Economist”37 назвал блокчейн «машиной доверия» (“The trust machine”) исходя из того, что большая часть трансакционных издержек от любой деятельности сейчас нацелена на создание (повышение) доверия к установленному управлению. При большем доверии транзакционные издержки становятся ниже, однако сегодня акцент на доверии все еще проявляется в огромном количестве бумажных документов и письменных подписей на большом количестве последних. Тогда как блокчейн это, по сути, реестр цифровых отпечатков пальцев. Возможно, со временем с совершенствованием стратегий внедрения и заделыванием обнаруживаемых брешей в безопасности, все встанет на свои места, и будет больше доверия, тогда посредники однозначно будут заменены технологией. Во-вторых, уже сейчас ясно, что предоставление ипотечных кредитов через блокчейн будет более сложным, поскольку потребуется либо перевод в блокчейн имеющихся ипотечных реестров, либо внесение поправок в существующее законодательство. В-третьих, в случаях, когда передача прав собственности могла бы быть реализована посредством смарт-контрактов (цифровых сделок) и порождаемых ими цифровых залоговых и иных гражданских прав на основе блокчейна; когда смарт-контракты используются с самого начала (на преддоговором этапе, при оценке имущества) и до регистрации титула (правомочия) собственника, права собственности или подтверждающего их акта, - блокчейн может иметь несколько потенциальных применений. Так, в 2016 г. в Китае Bank of China и HSBC запустили оценку недвижимости для ипотечных кредитов с помощью технологии блокчейн для быстрого предоставления оценки недвижимости для заявителей на ипотеку в Гонконге.38 Результатом коллаборации шведского кадастра и регистратора земель Lantmäteriet и компаний Telia Company, ChromaWay и Kairos Future на сегодня стало 33 возможных варианта новых решений взаимодействия продавцов, покупателей, представителей земельного кадастра, банков, посредников в различных транзакциях в отношении собственности посредством блокчейн.39 В их числе ситуации, в которых: 1) владелец недвижимости хочет продать недвижимость - с блокчейн он может проверить свое право собственности и наличие препятствий для ее продажи с помощью приложения от Lantmäteriet «Аккаунт моей собственности» (“My property account”), подтвердив свою личность через свой мобильный телефон; 2) собственник - продавец связывается с агентом по продаже недвижимости и заключает соглашение о продаже - с блокчейн эти действия совершаются в специальном приложении, в котором агент принимает на себя полномочие по продаже и совершает все юридически значимые и иные действия для возникновения правовых последствий у продавца; 3) покупатель в цифровой форме связывается с банком и просит кредит для покупки недвижимости - в блокчейн банк проверяет кредитную историю покупателя через цифровой регистратор и оформляет кредит, увязывая прежде этот вопрос с осмотром (исследованием состояния) собственности продавца и поиском наилучших вариантов кредитования для покупателя. Оценка имущества продавца происходит в специальной базе данных объектов недвижимости, доступ к которой дается банку через специальное приложение, в приложение вносятся и итоги осмотра (исследования состояния) собственности продавца и т.д. В РФ предлагаются различные программные продукты, в том числе программный комплекс «Собственность-СМАРТ», позиционируемый, как комплексное решение для грамотного и эффективного управления земельно-имущественным комплексом, имеющий подкомплексы ПК «Реестр имущества-СМАРТ» и ПК «Управление имуществом-СМАРТ». В числе его преимущества указывается оперативное отражение движения объектов (постановка на учет/снятие с учета, передача в оперативное управление, хозяйственное ведение, казна), электронный обмен информацией с правообладателями имущества, возможность создания единой базы данных с применением СМАРТ-технологий на весь регион и др.40 Заключение Мы будем следить за развитием событий и совершенствовать свою позицию на этот счет.

About the authors

Ksenia Michailovna Belikova

Peoples’ Friendship University of Russia (RUDN University)

Email: belikovaksenia@yandex.ru
Dr Sci. (Law), professor, Professor of the Department of Civil Law and Proceedings and International Private Law Moscow, Russia

References

Supplementary files